不動產(chǎn)租賃政策解讀
更新時間：2019-09-25 17:19 作者：admin
出租房屋等不動產(chǎn)的增值稅稅務(wù)處理
一、基本規(guī)定
1．納稅人提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，應(yīng)按按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
2．納稅義務(wù)時間：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當(dāng)天。
政策依據(jù)：
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第4號）
二、實務(wù)理解
實務(wù)中，我們按以下步驟來判斷如何繳納增值稅。
（一）稅款計算
1.一般納稅人
出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，適用稅率為11%、10%或9%。
（1）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
注意：不同期間，稅率可能是11%、10%或9%。
（2）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
一般納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
2.小規(guī)模納稅人
單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×1.5%
其他個人出租住房，應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
其他個人出租非住房，應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×5%
（1）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
（2）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
（3）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)地稅機關(guān)申報納稅。
其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)地稅機關(guān)申報納稅。
特殊政策：其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅。
小結(jié)：不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，在機構(gòu)所在地納稅申報。
附加稅費隨增值稅預(yù)繳時，城建稅的適用稅率和和教育費附加征收率按不動產(chǎn)所在地的稅率執(zhí)行。
附加稅費隨增值稅納稅申報時，城建稅的適用稅率和和教育費附加征收率按機構(gòu)所在地的稅率執(zhí)行。
（二）納稅申報
1.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。
2.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
3.《增值稅納稅申報表》填表說明：（四十二）第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。
4.出租不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
（三）發(fā)票開具
1.出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。
2.個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。
3.其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，可以由受托單位代其向主管稅務(wù)地稅機關(guān)按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票。
政策依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨境應(yīng)稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第30號）
總結(jié)：
出租不動產(chǎn)繳納增值稅時，先判斷納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，再區(qū)分不動產(chǎn)是否與機構(gòu)所在地一致，再確定計算方法和稅率，再計算應(yīng)納稅款（注意取得預(yù)繳稅款完稅憑證抵減應(yīng)納稅額），特別要注意開具發(fā)票的合規(guī)性。
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