財(cái)富分配視角下的房地產(chǎn)稅
更新時(shí)間：2017-03-15 21:26 作者：中天建財(cái)經(jīng)主編
3月4日，在十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，大會(huì)發(fā)言人傅瑩表示，今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。
加快房地產(chǎn)稅立法是在黨的十八屆三中全會(huì)提出的改革任務(wù)，本屆人大常委會(huì)也把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃，因這部法律涉及面廣，涉及利益多，受到的關(guān)注也最大。
主張開(kāi)征房地產(chǎn)稅的邏輯起點(diǎn)多是可以抑制高房?jī)r(jià)和給地方政府一項(xiàng)穩(wěn)定的收入，但房地產(chǎn)稅的意義在此嗎？
房地產(chǎn)稅可以抑制高房?jī)r(jià)嗎？
從理論上講，在保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，增加持有成本，可以抑制過(guò)度投資投機(jī)炒高房?jī)r(jià)。
但國(guó)外的相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)十分有限，尤其是在美國(guó)和日本，房地產(chǎn)稅沒(méi)能抑制房?jī)r(jià)上揚(yáng)，也沒(méi)能阻止房地產(chǎn)泡沫破滅。
日本在1871年開(kāi)始對(duì)土地所有者征收地租，可謂地價(jià)稅的雛形，并逐步形成由固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、繼承稅和贈(zèng)與稅相協(xié)調(diào)房地產(chǎn)稅收體系。
但征稅并沒(méi)有阻止日本地價(jià)的上漲，房地產(chǎn)泡沫破裂前，日本地價(jià)上漲大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段1956-1965年，制造業(yè)高速發(fā)展和住宅需求旺盛使全國(guó)工業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)了9倍，住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)7倍；六大都市的工業(yè)、住宅和商業(yè)用地價(jià)格分別增長(zhǎng)15倍、10倍，和7倍，此間工業(yè)用地的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅和商業(yè)用地。
第二階段1965-1975年，全國(guó)和六大都市的住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)了4倍，工業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)3倍，商業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)了6倍，高于住宅和工業(yè)用地。
這二十年地價(jià)飆升的成因首先是經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，GDP年均增速高達(dá)9.1%，其次是城市化進(jìn)程加快。城市化率從1950年的37.5%，提高到1975年的75%，顯然實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素是地價(jià)上漲主要推手。
第三階段1975-1990年，受石油危機(jī)沖擊，日本經(jīng)濟(jì)步入中速增長(zhǎng)期，GDP年均增速為4.2%；城市化率已接近尾聲。但作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的自信和經(jīng)濟(jì)全球化、信息化和服務(wù)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推動(dòng)六大都市地價(jià)上漲：商業(yè)用地增長(zhǎng)了4倍，住宅用地住宅3倍。全國(guó)的平均地價(jià)漲幅2倍多。
地價(jià)上漲不斷印證著“土地神話”，廣場(chǎng)協(xié)議后日元升值及寬松貨幣政策，誘使大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。1991年日本政府為抑制地價(jià)飆升開(kāi)征的特種地價(jià)稅，反而加劇了房地產(chǎn)泡沫的破滅，自此日本經(jīng)濟(jì)陷入二十年的低增長(zhǎng)，1991-2009年GDP年均增速僅為0.8%.美國(guó)早在18世紀(jì)中期就開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅，囊括了住宅、商業(yè)和工業(yè)各類不動(dòng)產(chǎn)。在2001年前，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，年均增幅在3%左右。
但2001年網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，為避免經(jīng)濟(jì)滑坡，刺激房市成為政府經(jīng)濟(jì)刺激的首選。零首付、次貸、再融資、次貸證劵化、CDO，CDOs等金融衍生品大行其道。
融資便利加之美聯(lián)儲(chǔ)多次降息使越來(lái)越多低收入者借助次貸進(jìn)入住宅市場(chǎng)。扭曲的金融創(chuàng)新和住房需求促使房?jī)r(jià)快速上漲。2001-2008年間，新建獨(dú)戶住宅均價(jià)從20萬(wàn)美元上升至32萬(wàn)美元；存量住宅均價(jià)從14.5萬(wàn)美元上升至22.2萬(wàn)美元，增幅超過(guò)50%.房?jī)r(jià)大幅上漲誘惑使越來(lái)越多的美國(guó)人把住房當(dāng)作“現(xiàn)金奶牛”，通過(guò)房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)增值和重新融資獲得更多的消費(fèi)信貸。
然而當(dāng)美國(guó)人慶幸美元資產(chǎn)的全球化可以使其債務(wù)經(jīng)濟(jì)無(wú)休止延續(xù)下去時(shí)，次貸引發(fā)了波及全球的金融危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌和金融體系陷入崩潰邊緣，居民家庭凈資產(chǎn)損失達(dá)7萬(wàn)億美元之巨。
日美兩國(guó)的房?jī)r(jià)及地產(chǎn)泡沫破滅顯示，房?jī)r(jià)漲跌主要是實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素所致，開(kāi)征房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲并不存在“放之四海皆準(zhǔn)”影響力和抑制作用。
房地產(chǎn)稅應(yīng)是地方財(cái)政收入主要來(lái)源嗎？
開(kāi)征房地產(chǎn)稅理由之二是給地方政府提供一項(xiàng)穩(wěn)定的收入來(lái)源。的確，房地產(chǎn)的空間固定性和不可磨滅的特點(diǎn)使其具備地方性、可預(yù)見(jiàn)性和可持續(xù)征收稅種的基本要素，使之成為各國(guó)地方稅收收入的主要來(lái)源，但并不是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。
澄清各國(guó)房地產(chǎn)稅的概念與內(nèi)涵、地方財(cái)政的收入結(jié)構(gòu)及各國(guó)宏觀稅負(fù)的差異，才能減少對(duì)這一國(guó)際慣例的誤解和誤用。
一、房地產(chǎn)稅與財(cái)產(chǎn)稅定義與內(nèi)涵。
美國(guó)的房地產(chǎn)稅是在財(cái)產(chǎn)稅（property tax）項(xiàng)下征收的。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，財(cái)產(chǎn)稅或物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人按財(cái)產(chǎn)價(jià)值征稅的一個(gè)稅種。其課稅對(duì)象包括一般的不動(dòng)產(chǎn)（土地和地上的改良物），也包括選定的動(dòng)產(chǎn)，如汽車和某些無(wú)形資產(chǎn)。
顯然，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅與中國(guó)將推出的房地產(chǎn)稅在定義和征稅對(duì)象上都有差別。換言之，房地產(chǎn)稅只是美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的一部分或主要部分，并不是全部。在定義和內(nèi)涵不同的情況下，盲目引用財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收收入比重高達(dá)90%的數(shù)據(jù)，則有失偏頗。
二、稅收收入和財(cái)政收入是兩個(gè)不同的統(tǒng)計(jì)口徑。
在美國(guó)，地方政府主要指除聯(lián)邦、州以外的縣、市和鎮(zhèn)級(jí)政府。地方稅收收入是從當(dāng)?shù)囟愒传@得的收入，主要包括財(cái)產(chǎn)稅、銷售稅、個(gè)人所得稅、公司所得稅和其他。而地方財(cái)政收入是指政府在一個(gè)財(cái)政年度內(nèi)獲得的全部收入，它不僅包括地方稅收收入，還有聯(lián)邦和州政府的轉(zhuǎn)移支付、收費(fèi)收入、公共設(shè)施使用、酒牌收入和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（保險(xiǎn)信托）收入等。盡管財(cái)產(chǎn)稅占地方政府稅收收入占比較高，如1977-2013年間，平均占比在80.5-72.8%，但占地方政府財(cái)政收入的比重并不高。以2008年為例，在地方財(cái)政收入中，地方稅收收入占比為35.8%，聯(lián)邦和州政府撥款占34%，收費(fèi)收入占21%，其余為公共設(shè)施使用、酒牌收入和保險(xiǎn)信托的收入。財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收收入的比重為72.3%，但占地方財(cái)政總收入的比重僅為25.9%（表一）。近年來(lái)聯(lián)邦政府和州政府的轉(zhuǎn)移支付增加和銷售稅的增長(zhǎng)，使財(cái)產(chǎn)稅占比逐年下降。
三、宏觀稅負(fù)的國(guó)際比較。
如果說(shuō)地方政府事權(quán)財(cái)權(quán)不匹配、缺錢，解決的辦法可能有多種：一是調(diào)整存量；二是開(kāi)辟增量，三是存量調(diào)整與開(kāi)辟增量并舉。這包括對(duì)現(xiàn)有稅種的增、減、并的調(diào)整，也包括中央與地方財(cái)稅收入的再分配。
無(wú)論哪種方式都需要以對(duì)中國(guó)的宏觀稅負(fù)與公共福利水平作出客觀分析，不能因土地出讓收入下降就急于推出房地產(chǎn)稅，這種征稅的理由并不充分。
所謂的宏觀稅負(fù)，即政府總收入占GDP的比重。國(guó)外政府總收入包括：財(cái)政收入加社會(huì)保障繳款和一些非稅收收入。上世紀(jì)末世界銀行研究表明：人均GDP不足785美元低收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)通常為13%；人均GDP785-3125美元的中下等收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)為 18.59%；人均GDP3126-9655美元的中上等收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)約為21.59%，人均GDP9656美元以上的高收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)在28%或更高。
宏觀稅負(fù)與一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元之后，有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)作支撐，一國(guó)才有向高稅收、高福利轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)。此外各國(guó)人口規(guī)模、政府執(zhí)政理念的差異也使高收入國(guó)家的稅負(fù)有所不同。
中國(guó)的宏觀稅估算比較復(fù)雜。按政府財(cái)政收入占GDP的比重來(lái)看，中國(guó)宏觀稅負(fù)在20%左右；如將預(yù)算外收入計(jì)算在內(nèi)，政府收入占GDP的比重會(huì)提高2個(gè)百分點(diǎn)。但按大口徑——政府總收入，即將政府性基金收入（主要是土地出讓金）、社會(huì)保險(xiǎn)基金收入和國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算在內(nèi)，2011-2013年中國(guó)的宏觀稅負(fù)分別為35.9%、36.4%和38.2%，此間中國(guó)的人均GDP只有5723-6814美元，剛剛步入中上等收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)不僅超過(guò)了中上等國(guó)家21.59%的稅負(fù)水平，甚至超過(guò)高收入國(guó)家，如英、美、日和加拿大（表二）。
也許簡(jiǎn)單地將財(cái)政收入、預(yù)算外收入和其他收入相加有重復(fù)計(jì)算之嫌，夸大政府收入導(dǎo)致宏觀稅負(fù)“虛高”。但也有遺漏導(dǎo)致低估的可能，如諸多制度外收入包括：上萬(wàn)億住房公積金的增值收入被當(dāng)作“增加政府投入”用于保障房建設(shè)，及屢禁不止的亂收費(fèi)、亂罰款和亂攤派都沒(méi)列入非稅收收入，卻由政府支配和使用著。將體制外的收入計(jì)算在內(nèi)很難得出宏觀稅負(fù)偏低的結(jié)論。
中國(guó)雖沒(méi)有房地產(chǎn)稅，但政府在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，征收的土地出讓金、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅，在交易環(huán)節(jié)征收的印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅和二手房轉(zhuǎn)讓所得稅，都給地方政府帶來(lái)不菲的收入。
在中國(guó)宏觀稅負(fù)較重的格局下，顯然，解決地方財(cái)政收入問(wèn)題不能簡(jiǎn)單靠增量，存量的調(diào)整、加強(qiáng)財(cái)政收支的預(yù)算管理，提高使用效率，調(diào)整中央與地方財(cái)政關(guān)系都至關(guān)重要。
房地產(chǎn)稅的要義是調(diào)節(jié)財(cái)富分配
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅是以社會(huì)財(cái)富存量——不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，具有稅基不易隱藏、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)，其主要的功能是彌補(bǔ)所得稅只對(duì)收入流量無(wú)法對(duì)財(cái)富存量征稅的缺陷，以實(shí)現(xiàn)稅收縮小貧富差距的目的。
首先，房產(chǎn)是家庭財(cái)富或資產(chǎn)的重要組成部分。
住房是民生必需品，住房自有率遠(yuǎn)高于股票等其他金融資產(chǎn)的持有率；房產(chǎn)價(jià)值高、經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)、兼有投資品和消費(fèi)品的特點(diǎn)使它具有家庭財(cái)富積累之錨的美譽(yù)。因此，在國(guó)外，房產(chǎn)一般占居民家庭資產(chǎn)的30-50%不等（表三）。在中國(guó)，城鎮(zhèn)居民住房自有率已高達(dá)89.3%，房產(chǎn)占家庭財(cái)富比重50-70%不等。
其次，房產(chǎn)的財(cái)富杠桿作用。
通常人們只需較少的自有資本，借助銀行信貸就可獲得價(jià)值不菲的房產(chǎn)。財(cái)富的杠桿及靠資產(chǎn)致富的故事并沒(méi)有就此完結(jié)。房產(chǎn)是最好的抵押品，人們有了房產(chǎn)，就可以以房產(chǎn)作抵押獲得更多的金融支持，用于二次置業(yè)或其他投資，以獲取更多的投資收入。
三是房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。按照新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，消費(fèi)是收入和財(cái)富的函數(shù)。人們的消費(fèi)不取決于當(dāng)期暫時(shí)性收入，而是取決于持久收入，這不僅包括勞動(dòng)收入，也包括財(cái)產(chǎn)性收入。而相關(guān)的實(shí)證研究也表明：房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)明顯大于股票的財(cái)富效應(yīng)。
此外，房產(chǎn)財(cái)富的占有，杠桿作用和財(cái)富效應(yīng)還會(huì)對(duì)貧富差距和消費(fèi)差距產(chǎn)生不可低估的影響。
特別是在中國(guó)，城鄉(xiāng)分治的土地制度和二元住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，使城鄉(xiāng)房產(chǎn)財(cái)富價(jià)值差異極大。過(guò)去10年城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲了10多倍，農(nóng)村住房雖有很大改善，卻因無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，難實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)價(jià)值收益。在城鎮(zhèn)，人們獲得房產(chǎn)的方式不同和擁有房產(chǎn)的多寡，不僅會(huì)擴(kuò)大收入差距，還會(huì)加劇消費(fèi)差距。房?jī)r(jià)上漲對(duì)有房者可產(chǎn)生正向財(cái)富效應(yīng)，卻會(huì)導(dǎo)致無(wú)房戶者購(gòu)房可支付能力和消費(fèi)能力的下降。在縮小財(cái)富差距和收入差距的進(jìn)程中，人們之所以更關(guān)注消費(fèi)差距，因?yàn)樗婕暗饺松谋匦杵�、生存與發(fā)展的基本保障，體現(xiàn)的是社會(huì)的公平，也是社會(huì)和諧與安定的基礎(chǔ)。因此，縮小財(cái)富、收入和消費(fèi)差距才是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的要義。
房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的難點(diǎn)與挑戰(zhàn)
開(kāi)征房地產(chǎn)稅涉及到千家萬(wàn)戶的存量財(cái)富，對(duì)如此巨大的一筆財(cái)富征稅，其課稅的對(duì)象、范圍、稅基和稅率等細(xì)節(jié)頂層設(shè)計(jì)的公平性、合理性均至關(guān)重要。
一、征稅對(duì)象和范圍。
國(guó)外的房地產(chǎn)稅是建立在土地住宅私有化和產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上的，但在中國(guó)，除土地公有制外，住房的產(chǎn)權(quán)也五花八門。按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大體可分為：央產(chǎn)、軍產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)房；按取得和交易的方式，可細(xì)分為；原有私房、房改房、商品房、經(jīng)適房、安居房、限價(jià)房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等。面對(duì)如此之多產(chǎn)權(quán)種類，國(guó)外見(jiàn)房就征的做法似乎很難在中國(guó)實(shí)施，但只對(duì)商品住房征稅，將諸多非商品住房排除在外，而一些單位產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房，甚至是經(jīng)適房也不乏有面積大、品質(zhì)高的住房和高中等收入群體，其享有的占有、使用和收益權(quán)也不次于商品房。在中國(guó)住房從福利向商品的轉(zhuǎn)化中，人們?nèi)〉梅慨a(chǎn)機(jī)會(huì)的不公使房產(chǎn)財(cái)富大相徑庭。如果房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象界定不清、征稅范圍過(guò)窄，應(yīng)納稅戶占比過(guò)低，將無(wú)法矯正房產(chǎn)分配的不公，反而會(huì)加大居民財(cái)富和消費(fèi)差距。
此外，房地產(chǎn)稅征收的范圍也值得商榷。中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)土地和住房二元制度，但土地產(chǎn)權(quán)的門檻并無(wú)法阻止城鎮(zhèn)周邊和特色農(nóng)村致富步伐，得利于城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和土地市場(chǎng)化，富裕地區(qū)農(nóng)村農(nóng)戶的收入和房產(chǎn)價(jià)值都在不斷提高，一些經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)雖以“小產(chǎn)權(quán)房”、“畫家村”、“生態(tài)院”、“大棚別墅”和“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”等多種形式的存在著，卻可獲得不菲的財(cái)產(chǎn)性收入。在城鄉(xiāng)土地高度市場(chǎng)化的地區(qū)，國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地難變雌雄，兩者相互滲透、互為補(bǔ)充。那么，大而化一地對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)免稅，征稅范圍過(guò)窄，稅基小，就很難體現(xiàn)稅收的受益原則和公平原則，還會(huì)創(chuàng)造出避稅空間，誘發(fā)尋租創(chuàng)租行為。
二、稅基和稅率。
所謂稅基是指計(jì)稅的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，許多人主張從量計(jì)征，即按人均住房面積或家庭住房套數(shù)征稅。
如設(shè)定人均住房建筑面積60平方米以上征稅；或第一套住房免征，第二套起征等。問(wèn)題是，無(wú)論按面積或套數(shù)都無(wú)法反映住房的市場(chǎng)價(jià)值。住房面積小、年久失修，但位置好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)倍增。住房的面積大也并不等于價(jià)值高，同樣面積的住房會(huì)因其區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征差異導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。
第一套免征，二套房作為起征點(diǎn)合理嗎？每戶的第一套房的面積、價(jià)值差異會(huì)很大；有兩套住房也并不意味著家庭人均住房面積大、價(jià)值高，如房改房?jī)蓚�(gè)小一居不如一套商品房，第二套高首付和高額營(yíng)業(yè)稅已招致假離婚案頻發(fā)，人們還希望在保有環(huán)節(jié)這種避稅行為重演嗎？顯然，簡(jiǎn)單的從量計(jì)征并不公平。
國(guó)外房地產(chǎn)稅多按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征，因?yàn)樽》康奈锢硖卣骱徒?jīng)濟(jì)價(jià)值最終都要反映到房?jī)r(jià)上，同價(jià)同稅，人人平等。當(dāng)然，為避免稅負(fù)過(guò)重，各國(guó)也有相應(yīng)的法規(guī)。
如美國(guó)為避免國(guó)民稅負(fù)過(guò)重規(guī)定：一是應(yīng)稅值。應(yīng)稅值可以是全部或部分房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。佐治亞以房產(chǎn)價(jià)值的40%為稅基。這使得房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值截然不同。
二是上限管制（imposed limits）。具體包括：1）對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估值調(diào)整幅度上限（assessment limit）管制。每3-5年評(píng)估值調(diào)整幅度實(shí)施上限管制，使其遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值的變化。2）財(cái)產(chǎn)稅稅率上限管制，如加利福尼亞財(cái)產(chǎn)稅稅率上限為1%，只有房產(chǎn)出售時(shí)稅率可提高到2%，這些做法都有效降低了國(guó)民持有房地產(chǎn)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
三是住戶房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅減免（Homestead deductions），即房產(chǎn)價(jià)值的一定額度可減免財(cái)產(chǎn)稅，但高檔住宅不享受稅收減免，如馬薩諸塞州規(guī)定自住房市場(chǎng)價(jià)值超過(guò)68.4萬(wàn)美元的不享受減免；德克薩斯州規(guī)定自住房?jī)r(jià)值超過(guò)35萬(wàn)美元的不享受減免。此外，在經(jīng)濟(jì)不景氣、失業(yè)率上升時(shí)，地方政府可及時(shí)調(diào)整減免和遞延的范圍。
四是短路器機(jī)制（Circuit breaker programs）。即當(dāng)老年人和低收入家庭的財(cái)產(chǎn)稅超過(guò)家庭可支配收入的一定比例可享受稅收抵扣或延遲納稅。
關(guān)于稅率，國(guó)外房地產(chǎn)稅率從0.3%-3%不等。在美國(guó)，60%的縣住戶房地產(chǎn)稅率在1%以下，37%的稅率在1-2%，只有2%的稅率在3%以上。
依據(jù)美國(guó)稅收政策中心的數(shù)據(jù)：2007-2011年間，美國(guó)各縣住戶每年交納的住房財(cái)產(chǎn)稅接近1000美金，60%的家庭每年交納財(cái)產(chǎn)稅在500-1500美元之間，31%的家庭交納的財(cái)產(chǎn)稅低于750美元，21%的家庭交納的財(cái)產(chǎn)稅高于1750美元，只有3%的家庭交納的財(cái)產(chǎn)稅高于4000美元，0.2%的家庭財(cái)產(chǎn)稅高于8000美元。正是多種優(yōu)惠政策組合與運(yùn)用有效降低了財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)之痛。
顯然，開(kāi)征房地產(chǎn)稅不能簡(jiǎn)單地考慮政府的財(cái)政收入，“取民有度”制定合理稅基稅率，才能確保房地產(chǎn)稅被公眾認(rèn)可和順利實(shí)施。
推進(jìn)房地產(chǎn)稅的政策建議
鑒于開(kāi)征房地產(chǎn)稅的諸多難點(diǎn)，其推進(jìn)需充分考量改革的相關(guān)性、整體性和系統(tǒng)性，以減少社會(huì)矛盾，并采取審慎漸進(jìn)實(shí)施的方式，初步設(shè)想包括：
一、積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
房地產(chǎn)稅是一個(gè)關(guān)系到國(guó)民福祉、國(guó)家長(zhǎng)治久安的新稅種。應(yīng)按照黨的十八大稅收法定原則，制度房地產(chǎn)稅法，以確保政府征稅的權(quán)力在法律規(guī)范下運(yùn)行，避免隨意征稅，重復(fù)征稅和征過(guò)頭稅。但房地產(chǎn)稅立法不是閉門造車，而是一個(gè)廣泛調(diào)研、廣泛聽(tīng)取民意、凝聚共識(shí)的過(guò)程，以提高房地產(chǎn)稅的科學(xué)性、可行性以降低運(yùn)行成本。房地產(chǎn)稅立法不應(yīng)僅限于房地產(chǎn)稅的征收，還應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)稅收的支出，確保財(cái)政收入取之于民，用之于民，為社會(huì)公共利益服務(wù)。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)稅的基本框架。鑒于房地產(chǎn)稅的主要目的是調(diào)節(jié)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平，就應(yīng)堅(jiān)持“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率和嚴(yán)征管”的原則，來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的基本框架。
首先，要清費(fèi)立稅、簡(jiǎn)化稅種。對(duì)現(xiàn)有稅種繁多稅費(fèi)（土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅）交叉重疊的進(jìn)行減并調(diào)整。
其次，擴(kuò)大稅基、差別稅率。依據(jù)稅收公平原則，寬稅基，即除政府、預(yù)算內(nèi)事業(yè)單位未超標(biāo)的辦公性用房、文化歷史名勝、公園、博物館、醫(yī)院、學(xué)校、軍事基地、宗教組織、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等自用的房地產(chǎn)除外，對(duì)各類住房包括單位產(chǎn)權(quán)房（已有償出售給個(gè)人或私人長(zhǎng)期占有、使用和單位優(yōu)先回購(gòu)）、經(jīng)適房、兩限房和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用房等都應(yīng)列為課稅對(duì)象。
統(tǒng)一按市場(chǎng)總價(jià)值的一定比例（30-40%）為計(jì)稅依據(jù)，并輔助于差別稅率來(lái)調(diào)節(jié)財(cái)富分配和納稅人稅負(fù)。對(duì)住房與商業(yè)、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)實(shí)行差別稅率；對(duì)低收入、特困家庭自住房可免稅：對(duì)中等收入家庭自住房產(chǎn)可按評(píng)估值確定免征額（或比例），并實(shí)行0.05-0.1%的低稅率，以體現(xiàn)稅收的受益原則，培養(yǎng)納稅意識(shí)和監(jiān)督意識(shí)；對(duì)租賃性住房應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠稅率，以鼓勵(lì)民營(yíng)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，減少政府公租房的負(fù)擔(dān)；對(duì)高檔住房或多套房產(chǎn)累計(jì)總價(jià)值較高的可實(shí)行高稅率；以保障房地產(chǎn)稅稅負(fù)公正公平。
第三，完善房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是摸清家底健全房地產(chǎn)登記制度，盤點(diǎn)中國(guó)的資產(chǎn)，搞清財(cái)富的存量。二是健全房地產(chǎn)評(píng)估體系和征收體系，以保障房地產(chǎn)評(píng)估的獨(dú)立、客觀和公正性，和實(shí)施的可行性。三是建立信息披露和糾紛調(diào)解機(jī)制。政府和房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和評(píng)估信息披露體系，通過(guò)大數(shù)據(jù)的收集、存儲(chǔ)、整理和披露，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估值、納稅額有異議時(shí)，應(yīng)給納稅人一個(gè)申訴、調(diào)解、復(fù)議和訴訟的機(jī)會(huì)，這有利于糾正執(zhí)法機(jī)構(gòu)的侵權(quán)行為，切實(shí)保護(hù)納稅人合法權(quán)益。
加快房地產(chǎn)稅立法是在黨的十八屆三中全會(huì)提出的改革任務(wù)，本屆人大常委會(huì)也把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃，因這部法律涉及面廣，涉及利益多，受到的關(guān)注也最大。
主張開(kāi)征房地產(chǎn)稅的邏輯起點(diǎn)多是可以抑制高房?jī)r(jià)和給地方政府一項(xiàng)穩(wěn)定的收入，但房地產(chǎn)稅的意義在此嗎？
房地產(chǎn)稅可以抑制高房?jī)r(jià)嗎？
從理論上講，在保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，增加持有成本，可以抑制過(guò)度投資投機(jī)炒高房?jī)r(jià)。
但國(guó)外的相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)十分有限，尤其是在美國(guó)和日本，房地產(chǎn)稅沒(méi)能抑制房?jī)r(jià)上揚(yáng)，也沒(méi)能阻止房地產(chǎn)泡沫破滅。
日本在1871年開(kāi)始對(duì)土地所有者征收地租，可謂地價(jià)稅的雛形，并逐步形成由固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、繼承稅和贈(zèng)與稅相協(xié)調(diào)房地產(chǎn)稅收體系。
但征稅并沒(méi)有阻止日本地價(jià)的上漲，房地產(chǎn)泡沫破裂前，日本地價(jià)上漲大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段1956-1965年，制造業(yè)高速發(fā)展和住宅需求旺盛使全國(guó)工業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)了9倍，住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)7倍；六大都市的工業(yè)、住宅和商業(yè)用地價(jià)格分別增長(zhǎng)15倍、10倍，和7倍，此間工業(yè)用地的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅和商業(yè)用地。
第二階段1965-1975年，全國(guó)和六大都市的住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)了4倍，工業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)3倍，商業(yè)用地價(jià)格增長(zhǎng)了6倍，高于住宅和工業(yè)用地。
這二十年地價(jià)飆升的成因首先是經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，GDP年均增速高達(dá)9.1%，其次是城市化進(jìn)程加快。城市化率從1950年的37.5%，提高到1975年的75%，顯然實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素是地價(jià)上漲主要推手。
第三階段1975-1990年，受石油危機(jī)沖擊，日本經(jīng)濟(jì)步入中速增長(zhǎng)期，GDP年均增速為4.2%；城市化率已接近尾聲。但作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的自信和經(jīng)濟(jì)全球化、信息化和服務(wù)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推動(dòng)六大都市地價(jià)上漲：商業(yè)用地增長(zhǎng)了4倍，住宅用地住宅3倍。全國(guó)的平均地價(jià)漲幅2倍多。
地價(jià)上漲不斷印證著“土地神話”，廣場(chǎng)協(xié)議后日元升值及寬松貨幣政策，誘使大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。1991年日本政府為抑制地價(jià)飆升開(kāi)征的特種地價(jià)稅，反而加劇了房地產(chǎn)泡沫的破滅，自此日本經(jīng)濟(jì)陷入二十年的低增長(zhǎng)，1991-2009年GDP年均增速僅為0.8%.美國(guó)早在18世紀(jì)中期就開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅，囊括了住宅、商業(yè)和工業(yè)各類不動(dòng)產(chǎn)。在2001年前，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，年均增幅在3%左右。
但2001年網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，為避免經(jīng)濟(jì)滑坡，刺激房市成為政府經(jīng)濟(jì)刺激的首選。零首付、次貸、再融資、次貸證劵化、CDO，CDOs等金融衍生品大行其道。
融資便利加之美聯(lián)儲(chǔ)多次降息使越來(lái)越多低收入者借助次貸進(jìn)入住宅市場(chǎng)。扭曲的金融創(chuàng)新和住房需求促使房?jī)r(jià)快速上漲。2001-2008年間，新建獨(dú)戶住宅均價(jià)從20萬(wàn)美元上升至32萬(wàn)美元；存量住宅均價(jià)從14.5萬(wàn)美元上升至22.2萬(wàn)美元，增幅超過(guò)50%.房?jī)r(jià)大幅上漲誘惑使越來(lái)越多的美國(guó)人把住房當(dāng)作“現(xiàn)金奶牛”，通過(guò)房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)增值和重新融資獲得更多的消費(fèi)信貸。
然而當(dāng)美國(guó)人慶幸美元資產(chǎn)的全球化可以使其債務(wù)經(jīng)濟(jì)無(wú)休止延續(xù)下去時(shí)，次貸引發(fā)了波及全球的金融危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌和金融體系陷入崩潰邊緣，居民家庭凈資產(chǎn)損失達(dá)7萬(wàn)億美元之巨。
日美兩國(guó)的房?jī)r(jià)及地產(chǎn)泡沫破滅顯示，房?jī)r(jià)漲跌主要是實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素所致，開(kāi)征房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲并不存在“放之四海皆準(zhǔn)”影響力和抑制作用。
房地產(chǎn)稅應(yīng)是地方財(cái)政收入主要來(lái)源嗎？
開(kāi)征房地產(chǎn)稅理由之二是給地方政府提供一項(xiàng)穩(wěn)定的收入來(lái)源。的確，房地產(chǎn)的空間固定性和不可磨滅的特點(diǎn)使其具備地方性、可預(yù)見(jiàn)性和可持續(xù)征收稅種的基本要素，使之成為各國(guó)地方稅收收入的主要來(lái)源，但并不是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。
澄清各國(guó)房地產(chǎn)稅的概念與內(nèi)涵、地方財(cái)政的收入結(jié)構(gòu)及各國(guó)宏觀稅負(fù)的差異，才能減少對(duì)這一國(guó)際慣例的誤解和誤用。
一、房地產(chǎn)稅與財(cái)產(chǎn)稅定義與內(nèi)涵。
美國(guó)的房地產(chǎn)稅是在財(cái)產(chǎn)稅（property tax）項(xiàng)下征收的。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，財(cái)產(chǎn)稅或物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人按財(cái)產(chǎn)價(jià)值征稅的一個(gè)稅種。其課稅對(duì)象包括一般的不動(dòng)產(chǎn)（土地和地上的改良物），也包括選定的動(dòng)產(chǎn)，如汽車和某些無(wú)形資產(chǎn)。
顯然，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅與中國(guó)將推出的房地產(chǎn)稅在定義和征稅對(duì)象上都有差別。換言之，房地產(chǎn)稅只是美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的一部分或主要部分，并不是全部。在定義和內(nèi)涵不同的情況下，盲目引用財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收收入比重高達(dá)90%的數(shù)據(jù)，則有失偏頗。
二、稅收收入和財(cái)政收入是兩個(gè)不同的統(tǒng)計(jì)口徑。
在美國(guó)，地方政府主要指除聯(lián)邦、州以外的縣、市和鎮(zhèn)級(jí)政府。地方稅收收入是從當(dāng)?shù)囟愒传@得的收入，主要包括財(cái)產(chǎn)稅、銷售稅、個(gè)人所得稅、公司所得稅和其他。而地方財(cái)政收入是指政府在一個(gè)財(cái)政年度內(nèi)獲得的全部收入，它不僅包括地方稅收收入，還有聯(lián)邦和州政府的轉(zhuǎn)移支付、收費(fèi)收入、公共設(shè)施使用、酒牌收入和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（保險(xiǎn)信托）收入等。盡管財(cái)產(chǎn)稅占地方政府稅收收入占比較高，如1977-2013年間，平均占比在80.5-72.8%，但占地方政府財(cái)政收入的比重并不高。以2008年為例，在地方財(cái)政收入中，地方稅收收入占比為35.8%，聯(lián)邦和州政府撥款占34%，收費(fèi)收入占21%，其余為公共設(shè)施使用、酒牌收入和保險(xiǎn)信托的收入。財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收收入的比重為72.3%，但占地方財(cái)政總收入的比重僅為25.9%（表一）。近年來(lái)聯(lián)邦政府和州政府的轉(zhuǎn)移支付增加和銷售稅的增長(zhǎng)，使財(cái)產(chǎn)稅占比逐年下降。
三、宏觀稅負(fù)的國(guó)際比較。
如果說(shuō)地方政府事權(quán)財(cái)權(quán)不匹配、缺錢，解決的辦法可能有多種：一是調(diào)整存量；二是開(kāi)辟增量，三是存量調(diào)整與開(kāi)辟增量并舉。這包括對(duì)現(xiàn)有稅種的增、減、并的調(diào)整，也包括中央與地方財(cái)稅收入的再分配。
無(wú)論哪種方式都需要以對(duì)中國(guó)的宏觀稅負(fù)與公共福利水平作出客觀分析，不能因土地出讓收入下降就急于推出房地產(chǎn)稅，這種征稅的理由并不充分。
所謂的宏觀稅負(fù)，即政府總收入占GDP的比重。國(guó)外政府總收入包括：財(cái)政收入加社會(huì)保障繳款和一些非稅收收入。上世紀(jì)末世界銀行研究表明：人均GDP不足785美元低收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)通常為13%；人均GDP785-3125美元的中下等收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)為 18.59%；人均GDP3126-9655美元的中上等收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)約為21.59%，人均GDP9656美元以上的高收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)在28%或更高。
宏觀稅負(fù)與一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元之后，有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)作支撐，一國(guó)才有向高稅收、高福利轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)。此外各國(guó)人口規(guī)模、政府執(zhí)政理念的差異也使高收入國(guó)家的稅負(fù)有所不同。
中國(guó)的宏觀稅估算比較復(fù)雜。按政府財(cái)政收入占GDP的比重來(lái)看，中國(guó)宏觀稅負(fù)在20%左右；如將預(yù)算外收入計(jì)算在內(nèi)，政府收入占GDP的比重會(huì)提高2個(gè)百分點(diǎn)。但按大口徑——政府總收入，即將政府性基金收入（主要是土地出讓金）、社會(huì)保險(xiǎn)基金收入和國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算在內(nèi)，2011-2013年中國(guó)的宏觀稅負(fù)分別為35.9%、36.4%和38.2%，此間中國(guó)的人均GDP只有5723-6814美元，剛剛步入中上等收入國(guó)家，宏觀稅負(fù)不僅超過(guò)了中上等國(guó)家21.59%的稅負(fù)水平，甚至超過(guò)高收入國(guó)家，如英、美、日和加拿大（表二）。
也許簡(jiǎn)單地將財(cái)政收入、預(yù)算外收入和其他收入相加有重復(fù)計(jì)算之嫌，夸大政府收入導(dǎo)致宏觀稅負(fù)“虛高”。但也有遺漏導(dǎo)致低估的可能，如諸多制度外收入包括：上萬(wàn)億住房公積金的增值收入被當(dāng)作“增加政府投入”用于保障房建設(shè)，及屢禁不止的亂收費(fèi)、亂罰款和亂攤派都沒(méi)列入非稅收收入，卻由政府支配和使用著。將體制外的收入計(jì)算在內(nèi)很難得出宏觀稅負(fù)偏低的結(jié)論。
中國(guó)雖沒(méi)有房地產(chǎn)稅，但政府在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，征收的土地出讓金、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅，在交易環(huán)節(jié)征收的印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅和二手房轉(zhuǎn)讓所得稅，都給地方政府帶來(lái)不菲的收入。
在中國(guó)宏觀稅負(fù)較重的格局下，顯然，解決地方財(cái)政收入問(wèn)題不能簡(jiǎn)單靠增量，存量的調(diào)整、加強(qiáng)財(cái)政收支的預(yù)算管理，提高使用效率，調(diào)整中央與地方財(cái)政關(guān)系都至關(guān)重要。
房地產(chǎn)稅的要義是調(diào)節(jié)財(cái)富分配
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅是以社會(huì)財(cái)富存量——不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，具有稅基不易隱藏、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)，其主要的功能是彌補(bǔ)所得稅只對(duì)收入流量無(wú)法對(duì)財(cái)富存量征稅的缺陷，以實(shí)現(xiàn)稅收縮小貧富差距的目的。
首先，房產(chǎn)是家庭財(cái)富或資產(chǎn)的重要組成部分。
住房是民生必需品，住房自有率遠(yuǎn)高于股票等其他金融資產(chǎn)的持有率；房產(chǎn)價(jià)值高、經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)、兼有投資品和消費(fèi)品的特點(diǎn)使它具有家庭財(cái)富積累之錨的美譽(yù)。因此，在國(guó)外，房產(chǎn)一般占居民家庭資產(chǎn)的30-50%不等（表三）。在中國(guó)，城鎮(zhèn)居民住房自有率已高達(dá)89.3%，房產(chǎn)占家庭財(cái)富比重50-70%不等。
其次，房產(chǎn)的財(cái)富杠桿作用。
通常人們只需較少的自有資本，借助銀行信貸就可獲得價(jià)值不菲的房產(chǎn)。財(cái)富的杠桿及靠資產(chǎn)致富的故事并沒(méi)有就此完結(jié)。房產(chǎn)是最好的抵押品，人們有了房產(chǎn)，就可以以房產(chǎn)作抵押獲得更多的金融支持，用于二次置業(yè)或其他投資，以獲取更多的投資收入。
三是房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。按照新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，消費(fèi)是收入和財(cái)富的函數(shù)。人們的消費(fèi)不取決于當(dāng)期暫時(shí)性收入，而是取決于持久收入，這不僅包括勞動(dòng)收入，也包括財(cái)產(chǎn)性收入。而相關(guān)的實(shí)證研究也表明：房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)明顯大于股票的財(cái)富效應(yīng)。
此外，房產(chǎn)財(cái)富的占有，杠桿作用和財(cái)富效應(yīng)還會(huì)對(duì)貧富差距和消費(fèi)差距產(chǎn)生不可低估的影響。
特別是在中國(guó)，城鄉(xiāng)分治的土地制度和二元住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，使城鄉(xiāng)房產(chǎn)財(cái)富價(jià)值差異極大。過(guò)去10年城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲了10多倍，農(nóng)村住房雖有很大改善，卻因無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，難實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)價(jià)值收益。在城鎮(zhèn)，人們獲得房產(chǎn)的方式不同和擁有房產(chǎn)的多寡，不僅會(huì)擴(kuò)大收入差距，還會(huì)加劇消費(fèi)差距。房?jī)r(jià)上漲對(duì)有房者可產(chǎn)生正向財(cái)富效應(yīng)，卻會(huì)導(dǎo)致無(wú)房戶者購(gòu)房可支付能力和消費(fèi)能力的下降。在縮小財(cái)富差距和收入差距的進(jìn)程中，人們之所以更關(guān)注消費(fèi)差距，因?yàn)樗婕暗饺松谋匦杵�、生存與發(fā)展的基本保障，體現(xiàn)的是社會(huì)的公平，也是社會(huì)和諧與安定的基礎(chǔ)。因此，縮小財(cái)富、收入和消費(fèi)差距才是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的要義。
房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的難點(diǎn)與挑戰(zhàn)
開(kāi)征房地產(chǎn)稅涉及到千家萬(wàn)戶的存量財(cái)富，對(duì)如此巨大的一筆財(cái)富征稅，其課稅的對(duì)象、范圍、稅基和稅率等細(xì)節(jié)頂層設(shè)計(jì)的公平性、合理性均至關(guān)重要。
一、征稅對(duì)象和范圍。
國(guó)外的房地產(chǎn)稅是建立在土地住宅私有化和產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上的，但在中國(guó)，除土地公有制外，住房的產(chǎn)權(quán)也五花八門。按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大體可分為：央產(chǎn)、軍產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)房；按取得和交易的方式，可細(xì)分為；原有私房、房改房、商品房、經(jīng)適房、安居房、限價(jià)房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等。面對(duì)如此之多產(chǎn)權(quán)種類，國(guó)外見(jiàn)房就征的做法似乎很難在中國(guó)實(shí)施，但只對(duì)商品住房征稅，將諸多非商品住房排除在外，而一些單位產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房，甚至是經(jīng)適房也不乏有面積大、品質(zhì)高的住房和高中等收入群體，其享有的占有、使用和收益權(quán)也不次于商品房。在中國(guó)住房從福利向商品的轉(zhuǎn)化中，人們?nèi)〉梅慨a(chǎn)機(jī)會(huì)的不公使房產(chǎn)財(cái)富大相徑庭。如果房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象界定不清、征稅范圍過(guò)窄，應(yīng)納稅戶占比過(guò)低，將無(wú)法矯正房產(chǎn)分配的不公，反而會(huì)加大居民財(cái)富和消費(fèi)差距。
此外，房地產(chǎn)稅征收的范圍也值得商榷。中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)土地和住房二元制度，但土地產(chǎn)權(quán)的門檻并無(wú)法阻止城鎮(zhèn)周邊和特色農(nóng)村致富步伐，得利于城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和土地市場(chǎng)化，富裕地區(qū)農(nóng)村農(nóng)戶的收入和房產(chǎn)價(jià)值都在不斷提高，一些經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)雖以“小產(chǎn)權(quán)房”、“畫家村”、“生態(tài)院”、“大棚別墅”和“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”等多種形式的存在著，卻可獲得不菲的財(cái)產(chǎn)性收入。在城鄉(xiāng)土地高度市場(chǎng)化的地區(qū)，國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地難變雌雄，兩者相互滲透、互為補(bǔ)充。那么，大而化一地對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)免稅，征稅范圍過(guò)窄，稅基小，就很難體現(xiàn)稅收的受益原則和公平原則，還會(huì)創(chuàng)造出避稅空間，誘發(fā)尋租創(chuàng)租行為。
二、稅基和稅率。
所謂稅基是指計(jì)稅的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，許多人主張從量計(jì)征，即按人均住房面積或家庭住房套數(shù)征稅。
如設(shè)定人均住房建筑面積60平方米以上征稅；或第一套住房免征，第二套起征等。問(wèn)題是，無(wú)論按面積或套數(shù)都無(wú)法反映住房的市場(chǎng)價(jià)值。住房面積小、年久失修，但位置好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)倍增。住房的面積大也并不等于價(jià)值高，同樣面積的住房會(huì)因其區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征差異導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。
第一套免征，二套房作為起征點(diǎn)合理嗎？每戶的第一套房的面積、價(jià)值差異會(huì)很大；有兩套住房也并不意味著家庭人均住房面積大、價(jià)值高，如房改房?jī)蓚�(gè)小一居不如一套商品房，第二套高首付和高額營(yíng)業(yè)稅已招致假離婚案頻發(fā)，人們還希望在保有環(huán)節(jié)這種避稅行為重演嗎？顯然，簡(jiǎn)單的從量計(jì)征并不公平。
國(guó)外房地產(chǎn)稅多按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征，因?yàn)樽》康奈锢硖卣骱徒?jīng)濟(jì)價(jià)值最終都要反映到房?jī)r(jià)上，同價(jià)同稅，人人平等。當(dāng)然，為避免稅負(fù)過(guò)重，各國(guó)也有相應(yīng)的法規(guī)。
如美國(guó)為避免國(guó)民稅負(fù)過(guò)重規(guī)定：一是應(yīng)稅值。應(yīng)稅值可以是全部或部分房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。佐治亞以房產(chǎn)價(jià)值的40%為稅基。這使得房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值截然不同。
二是上限管制（imposed limits）。具體包括：1）對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估值調(diào)整幅度上限（assessment limit）管制。每3-5年評(píng)估值調(diào)整幅度實(shí)施上限管制，使其遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值的變化。2）財(cái)產(chǎn)稅稅率上限管制，如加利福尼亞財(cái)產(chǎn)稅稅率上限為1%，只有房產(chǎn)出售時(shí)稅率可提高到2%，這些做法都有效降低了國(guó)民持有房地產(chǎn)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
三是住戶房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅減免（Homestead deductions），即房產(chǎn)價(jià)值的一定額度可減免財(cái)產(chǎn)稅，但高檔住宅不享受稅收減免，如馬薩諸塞州規(guī)定自住房市場(chǎng)價(jià)值超過(guò)68.4萬(wàn)美元的不享受減免；德克薩斯州規(guī)定自住房?jī)r(jià)值超過(guò)35萬(wàn)美元的不享受減免。此外，在經(jīng)濟(jì)不景氣、失業(yè)率上升時(shí)，地方政府可及時(shí)調(diào)整減免和遞延的范圍。
四是短路器機(jī)制（Circuit breaker programs）。即當(dāng)老年人和低收入家庭的財(cái)產(chǎn)稅超過(guò)家庭可支配收入的一定比例可享受稅收抵扣或延遲納稅。
關(guān)于稅率，國(guó)外房地產(chǎn)稅率從0.3%-3%不等。在美國(guó)，60%的縣住戶房地產(chǎn)稅率在1%以下，37%的稅率在1-2%，只有2%的稅率在3%以上。
依據(jù)美國(guó)稅收政策中心的數(shù)據(jù)：2007-2011年間，美國(guó)各縣住戶每年交納的住房財(cái)產(chǎn)稅接近1000美金，60%的家庭每年交納財(cái)產(chǎn)稅在500-1500美元之間，31%的家庭交納的財(cái)產(chǎn)稅低于750美元，21%的家庭交納的財(cái)產(chǎn)稅高于1750美元，只有3%的家庭交納的財(cái)產(chǎn)稅高于4000美元，0.2%的家庭財(cái)產(chǎn)稅高于8000美元。正是多種優(yōu)惠政策組合與運(yùn)用有效降低了財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)之痛。
顯然，開(kāi)征房地產(chǎn)稅不能簡(jiǎn)單地考慮政府的財(cái)政收入，“取民有度”制定合理稅基稅率，才能確保房地產(chǎn)稅被公眾認(rèn)可和順利實(shí)施。
推進(jìn)房地產(chǎn)稅的政策建議
鑒于開(kāi)征房地產(chǎn)稅的諸多難點(diǎn)，其推進(jìn)需充分考量改革的相關(guān)性、整體性和系統(tǒng)性，以減少社會(huì)矛盾，并采取審慎漸進(jìn)實(shí)施的方式，初步設(shè)想包括：
一、積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
房地產(chǎn)稅是一個(gè)關(guān)系到國(guó)民福祉、國(guó)家長(zhǎng)治久安的新稅種。應(yīng)按照黨的十八大稅收法定原則，制度房地產(chǎn)稅法，以確保政府征稅的權(quán)力在法律規(guī)范下運(yùn)行，避免隨意征稅，重復(fù)征稅和征過(guò)頭稅。但房地產(chǎn)稅立法不是閉門造車，而是一個(gè)廣泛調(diào)研、廣泛聽(tīng)取民意、凝聚共識(shí)的過(guò)程，以提高房地產(chǎn)稅的科學(xué)性、可行性以降低運(yùn)行成本。房地產(chǎn)稅立法不應(yīng)僅限于房地產(chǎn)稅的征收，還應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)稅收的支出，確保財(cái)政收入取之于民，用之于民，為社會(huì)公共利益服務(wù)。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)稅的基本框架。鑒于房地產(chǎn)稅的主要目的是調(diào)節(jié)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平，就應(yīng)堅(jiān)持“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率和嚴(yán)征管”的原則，來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的基本框架。
首先，要清費(fèi)立稅、簡(jiǎn)化稅種。對(duì)現(xiàn)有稅種繁多稅費(fèi)（土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅）交叉重疊的進(jìn)行減并調(diào)整。
其次，擴(kuò)大稅基、差別稅率。依據(jù)稅收公平原則，寬稅基，即除政府、預(yù)算內(nèi)事業(yè)單位未超標(biāo)的辦公性用房、文化歷史名勝、公園、博物館、醫(yī)院、學(xué)校、軍事基地、宗教組織、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等自用的房地產(chǎn)除外，對(duì)各類住房包括單位產(chǎn)權(quán)房（已有償出售給個(gè)人或私人長(zhǎng)期占有、使用和單位優(yōu)先回購(gòu)）、經(jīng)適房、兩限房和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用房等都應(yīng)列為課稅對(duì)象。
統(tǒng)一按市場(chǎng)總價(jià)值的一定比例（30-40%）為計(jì)稅依據(jù)，并輔助于差別稅率來(lái)調(diào)節(jié)財(cái)富分配和納稅人稅負(fù)。對(duì)住房與商業(yè)、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)實(shí)行差別稅率；對(duì)低收入、特困家庭自住房可免稅：對(duì)中等收入家庭自住房產(chǎn)可按評(píng)估值確定免征額（或比例），并實(shí)行0.05-0.1%的低稅率，以體現(xiàn)稅收的受益原則，培養(yǎng)納稅意識(shí)和監(jiān)督意識(shí)；對(duì)租賃性住房應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠稅率，以鼓勵(lì)民營(yíng)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，減少政府公租房的負(fù)擔(dān)；對(duì)高檔住房或多套房產(chǎn)累計(jì)總價(jià)值較高的可實(shí)行高稅率；以保障房地產(chǎn)稅稅負(fù)公正公平。
第三，完善房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是摸清家底健全房地產(chǎn)登記制度，盤點(diǎn)中國(guó)的資產(chǎn)，搞清財(cái)富的存量。二是健全房地產(chǎn)評(píng)估體系和征收體系，以保障房地產(chǎn)評(píng)估的獨(dú)立、客觀和公正性，和實(shí)施的可行性。三是建立信息披露和糾紛調(diào)解機(jī)制。政府和房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和評(píng)估信息披露體系，通過(guò)大數(shù)據(jù)的收集、存儲(chǔ)、整理和披露，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估值、納稅額有異議時(shí)，應(yīng)給納稅人一個(gè)申訴、調(diào)解、復(fù)議和訴訟的機(jī)會(huì)，這有利于糾正執(zhí)法機(jī)構(gòu)的侵權(quán)行為，切實(shí)保護(hù)納稅人合法權(quán)益。
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